부동산 경매

1. 장점과 단점

1) 장점
ⓐ 시세보다 낮게 구매 가능(최초 입찰 시 감정평가액은 시세의 80~90% 수준)
ⓑ 각종 토지거래규제제도가 면제되는 경우 多
ⓒ 권리분석을 정확히 하면 일반배배보다 안전하게 부동산 취득 가능
ⓓ 권리관계를 법원이 정리(가압류, 저당권 등을 원칙적으로 모두 말소)

2) 단점
ⓐ 경쟁이 치열
ⓑ 입찰금액 오산정하면 시세보다 비싸게 낙찰 받을 가능성 존재
ⓒ 이해관계인 등의 항고 시, 절차가 상당기간 진행되지 않을 가능성 내포(공탁금 필요)
ⓓ 낙찰 받더라도 100% 소유권을 취득한 것은 아님
ⓔ 유치권이 신고돼 있는 경우 인도받을 경우 큰 부담으로 작용 가능
ⓕ 매각대금 완납 전에 채무자가 채무를 전부 변제하면 입찰 취소 가능
ⓖ 인도문제로 인한 추가비용 발생 가능
ⓗ 매각액이 과세표준으로 적용되기 때문에, 일반매매보다 취등록세가 많을 수 있음
ⓘ 권리관계 복잡



2. 절차

ⓐ 경매신청 및 경매개시 결정(매각부동산 압류, 경매개시결정등기 촉탁)
ⓑ 경매개시결정문 송달
ⓒ 배당요구의 종기결정 및 공고
- 1주일 내에 배당요구종기를 정하여 공고
- 배당요구 하여야 할 채권자(우선변제권이 있는 채권자, 첫 경매개시결정기입등기 후, 가압류한 채권자 및 등기된 담보권자)
ⓓ 매각 준비
ⓔ 매각기일 및 매각결정기일 지정, 공고, 통지
- 최초 매각기일은 공고일로부터 14일 이상의 간격, 매각일 후 7일 이내에 지정
ⓕ 매각 실시
- 통상 기일입찰방법(입찰보증금은 최저매각가격의 10%, 재매각 시 20%를 요구하기도 함)
ⓖ 매각허부 결정 및 즉시 항고
- 원결정 고지한 날부터 1주일 내에 제기(낙찰대금의 10%를 공탁해야 함)
ⓗ 매각대금의 납부(통상 1개월)
ⓘ 배당절차(배당완료 후 취득세 납부, 대금납부 후 30일 이내)
ⓙ 소유권이전등기 등기 촉탁(대금납부 후 60일 이내)
ⓚ 인도명령(대금납부 후 6개월 이내)



3. 권리분석

1) 항상 소멸되는 권리 : 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정, 저당, 근저당

2) 인수되는 권리 : 유치권, 예고등기, 법정지상권, 분묘기지권

3) 특이사항
ⓐ 용익물권(전세권, 지역권, 지상권) > 말소기준권리 → 매수인에게 인수
ⓑ 임차권(우선변제권 행사 시 배당받고 권리 소멸, 대항력 주장 시, 매수인에게 인수)
ⓒ 청구권보전가등기 > 말소기준권리 → 매수인에게 인수
ⓓ 담보가등기 = 저당권 으로 적용

4) 관련서류
ⓐ 등기부등본(경매를 해도 소멸되지 않는 권리들에 주의)
ⓑ 부동산현황조사보고서
ⓒ 매각물건명세서
ⓓ 감정평가서



4. 배당순위

ⓐ 0순위 : 집행비용(송달료, 등기촉탁비용, 감정평가수수료 등)
ⓑ 1순위 : 제 3취득자가 경매목적 부동산에 투입한 필요비 또는 유익비
ⓒ 2순위 : 소액보증금의 최우선변제권, 3개월분 임금, 재해보상금
ⓓ 3순위 : 당해세(상속세, 증여세, 재산세, 도시계획세, 공동시설세 등)
ⓔ 4순위 : 법정기일이 말소기준권리보다 앞서는 조세채권
ⓕ 5순위 : 담보물권, 등기된 임차권, 우선변제권이 있는 임대차보호법상 임차권
ⓖ 6순위 : 임금, 재해보상금, 기타 근로관계로 인한 채권
ⓗ 7순위 : 일반 조세채권
ⓘ 8순위 : 의료보험료, 국민연금 등 공과금
ⓙ 9순위 : 일반채권