임차인에 대한 전세보증금 반환

질문 :

제가 현재 4층건물을 소유중입니다. 현재 저희 건물에 세입자가 계약해지를 요구하면서 가압류를 신청하겠다고 하여 이에 대한 대처 방안을 삼당을 받고자 합니다.

전세계약
현재계약 보증금4500에 월5만원
예전계약 전세금4500만원에 2년계약을 했습니다. 제가 건물을 구입해서 6년동안 4500만원에 2년 전세 계약을 유지하다가 작년2011년 4월에 보증금 4500만원에 월5만원을 받는 구두계약을 하여서 매달 5만원씩 월세를 받고 있습니다. 4월전 1개월전에 전화상으로 구두계약에 통보를 하였고 이에 임차인도 승인을 하여 5만원씩 매달 통장에 입금되고 있습니다.
그런데 2012년 5월에 전세계약을 해지 하겠다고 통보를 하였는데 제가 아직 계약이 남은 상태이므로 전세금을 바로 내줄수가 없다고 했습니다.
그래도 그 쪽 사정도 있어서 새로운 세입자를 구해 주면 전세보증금을 반환하겠다고 했습니다.
하지만 세입자도 안 구해진 상태에서 계속적으로 파기를 요청하고 전세금을 반환을 요구하여서 제가 안된다고 하니 대한법률구조공단에 상담을 받고 저에게 가압류를 신청하겠다고 합니다.
이런 경우라도 가압류가 신청이 되는지 모르겠습니다.

그리고 묵시적계약연장인 경우 계약해지를 임차인은 언제든지 할 수 있고 3개월이 되면 전세금을 돌려주어야 하는것은 알고 있는데 이 경우 새로운 계약(5만원 월세)인 경우 새로운 계약이 성립된것이 아닌지요.
구두계약이라고 해도 2년의 기한은 보장 받지 않는지요. 전 계약서에 2년이라고 명시되어 있습니다.

글이 너무 길었네요

1. 전세계약기간이 남았는데 세입자의 전세계약해지 통보에 따라서 임대인이 전세금을 돌려 주어야 하는 의무가 있는지요?
2. 만약 전세금을 안 주어서 임차인이 법원에 가압류 신청이 가능한지요.
3. 구두계약도 2년의 계약기간을 보장을 받는지요. (통장에 5만원 입금 내역)
-5만원을 보내었다는 말은 임차인도 동의를 했다고 봐야 하는지요.



답변 :

상기 계약은 계약의 연장이라 볼 수 있겠으며 임차인이 계약해지를 통보한 후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.
따라서 전세보증금을 돌려주어야합니다.
또한 전세금을 돌려주지 않으면 임차인은 임대인의 재산을 가압류하거나,
임차권등기를 신청하여 소송을 걸어올 수 있습니다.

임차인이 집을 비우는 것과 임대인이 보증금을 반환하는 것은 동시에 이뤄져야할 의무임을 명심하시기 바랍니다.