부동산 강제집행

1. 강제경매 신청

1) 신청
ⓐ 서면신청
ⓑ 기재사항
- 채권자, 채무자, 법원 표시
- 목적 부동산 표시
- 경매의 이유가 된 일정한 채권과 집행권원
- 대리인 표시
ⓒ 첨부서류
- 집행력 있는 정본 외에 집행개시요건을 증명하는 서류
- 채무자의 소유로 등기된 부동산의 경우 부동산등기부등본
- 미등기부동산의 경우 채무자 명의로 바로 등기 가능한 증명서류 및 부동산 표시를 증명하는 서면
ⓓ 비용예납 : 감정료, 매각수수료, 현황조사료 등

2) 민사집행법상의 이해관계인
ⓐ 이해관계인의 권리
- 집행에 관한 이의신청
- 부동산에 대한 침해행위 방지 신청권
- 경매개시결정에 대한 이의신청
- 압류의 경합 또는 배당요구가 있을 시, 그 통지를 받을 권리
- 합의에 의한 매각조건의 변경 권리
- 매각기일에 출석할 권리
- 매각결정기일에 매각허가에 관한 의견 진술권
- 매각허부 결정에 대한 즉시항고권
- 배당기일에 출석하여 배당표에 대한 의견진술할 권리
ⓑ 이해관계인의 범위
- 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의해 배당요구한 자
- 채무자 및 소유자
- 등기부위에 기입된 부동산위의 권리자
- 부동산위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람



2. 압류

1) 경매개시 결정(압류명령) 및 압류 등기
ⓐ 법원의 경매개시 결정 필요
ⓑ 결정이 내려지면 법원사무관 등은 등기부에 사유를 기입하고 등기관에게 촉탁

2) 경매개시결정 송달
ⓐ 채무자에 대한 송달 : 실무에서는 경매개시결정이 등기부에 기입된 이후에 채무자에게 송달
ⓑ 채권자에 대한 송달 : 채권자에게 송달하지 않고 진행하여도 매각허가의 효력과는 상관없음

3) 압류의 효력
ⓐ 처분제한적 효력 : 압류 후 채무자의 처분행위는 당사자 사이에서만 유효하며, 채권자의 집행절차와의 관계에서만 무효
ⓑ 채무자의 관리이용 : 부동산에 대한 차무자의 관리, 이용에 대해 아무런 효력을 미치지 못함
ⓒ 압류효력 발생 : 채무자에게 송달된 때, 경매개시결정의 기입등기가 발생한 때 중 먼저 행해진 때

4) 경매개시결정에 대한 이의
ⓐ 경매절차의 이해관계인에 국한
ⓑ 매각대금을 모두 지급할 때까지 이의로 불복 가능하며, 재판에 대해 다시 즉시항고 가능

5) 경매신청 취하
ⓐ 채권자는 강제경매신청을 임의로 취하 가능
ⓑ 매수신고가 있는 경우 최고가매수인 또는 최고가매수인과 차순위매수신고인의 동의 필요
ⓒ 매수인이 매각대금을 완납하기 전까지 취하 가능
ⓓ 압류부동산의 멸실, 제3자가 압류채권자에게 대항할 수 있는 소유권을 취득하여 권리이전이 불가한 경우 법원이 직권으로 취소



3. 매각

1) 준비단계
ⓐ 경매준비
- 매각부동산 현황조사
- 감정인으로 하여금 목적물 평가
ⓑ 배당요구의 종기결정 공고 및 고지
- 공고 : 배당요구 종기가 정해지면 법원은 압류 효력이 생긴 때로부터 1주 이내에 이를 공고
- 고지
# 최선순위 전세권은 매각 또는 배당 선택권이 있으므로, 선택권의 행사를 보장하기 위해 배당요구 종기를 고지
# 채권자는 배당요구를 하여야만 배당 받을 수 있으므로 배당요구 종기를 고지
ⓒ 채권신고 최고
- 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자
- 첫 경매개시결정등기 전에 등기되고, 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자
- 조세 기타 공과금을 주관하는 공공기관에 대한 채권의 유무, 원인, 액수를 배당요구 종기까지 법원에 신고하도록 최고

2) 현황조사
ⓐ 법원은 경매개시결정 뒤 바로 집행관에게 현황조사할 것을 명령
ⓑ 집행관은 2주 안에 현황보고서를 작성하여 제출
ⓒ 집행관이 작성한 현황보고서는 누구든 그 사본으로 열람 가능

3) 부동산 평가 및 최저매각가격 결정
ⓐ 최저매각가격 이하의 매수신청은 매각허가결정 불허
ⓑ 과잉매각 여부의 판단 기준
ⓒ 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없다고 판단되는 경우, 법원은 이를
압류채권자에게 통지
ⓓ 부동산 일괄매각에 있어 각 부동산 대금액을 특정할 필요가 있는 경우의 기준 역할
ⓔ 매각부동산의 구성부분, 천연과실, 종물 등도 평가의 대상에 포함

4) 매각조건
ⓐ 법정매각 조건
- 최저매각가격 미만의 매각 불허
- 부동산 물적부담의 소멸과 인수 범위
- 매수인 자격
- 매수신청인 의무 : 집행법원이 정하는 금액과 보증을 제공하되 각 최저매각가격의 10%로 정함
- 매각대금의 지급과 부동산의 소유권 취득 및 인도의 시기, 방법
- 공유지분매각과 타공유자의 권리
ⓑ 특별매각 조건
- 합의 : 이해관계인 전원의 합의
- 법원 직권 : 필요하다고 인정되는 경우 배당요구의 종기까지 직권으로 매각조건을 변경하거나 새로이 설정 가능

5) 매각결정기일
ⓐ 법원은 매각기일과 매각결정기일을 이해관계인에게 통지
ⓑ 이해관계인의 주소에 등기로 발송

6) 매각 실시
ⓐ 집행법원이 정한 매각방법에 따라 진행(호가경매, 기일입찰, 기간입찰)
- 호가경매 : 매수신청액 가운데 최고가격을 3회 부른 뒤 그 신청한 사람을 최고가매수인으로 결정
- 기일입찰 : 매각기일에 출석한 자에게 입찰표를 주어 진행
- 기간입찰 : 1주~1월의 범위 안에서 정해지는 입찰기간 내에 전국 어디서나 입찰이 가능하도록 등기로 입찰을 받음
ⓑ 집행관은 법원의 허가를 얻어 다른 장소에서 진행 가능
ⓒ 원칙적으로 매수신청인은 최저매각가격의 10%의 보증금을 제공
ⓓ 동시입찰의 원칙 : 같은 매각기일에 입찰에 부칠 사건이 2건 이상, 매각할 부동산이 2개 이상인 경우에는 각 부동산 입찰 동시 진행
ⓔ 매각기일 종결 : 집행관은 매각기일을 종결한다고 고지하고, 매각기일이 종료되면 매각기일조서를 작성하여 법원에 제출
ⓕ 1기일 2회 입찰제 : 매각기일에 유찰되는 부동산에 대해 최저매각가격의 저감없이 즉시 제2회의 입찰을 실시
ⓖ 새매각기일 실시
- 허가할 매수가격의 신고가 없이 매각일이 최종적으로 마감된 때
- 그 기일에 허가할 매수가격의 신고가 없는 때

7) 매각결정 절차
ⓐ 매각결정기일 : 매각일로부터 1주 이내에 법원 안에서 진행
ⓑ 매각허가결정에 대한 이의신청
- 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속할 수 없을 때
- 최고가매수인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때
- 부동산을 매각할 자격이 없는 자가 최고가매수인을 내세워 매수신고 하는 때
- 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때
- 천재지변 및 기타 불가항력적인 사유로 부동산이 현저히 훼손된 경우 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계의 변동이 매각절차의 진행
중에 밝혀진 때
- 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때
ⓒ 매각허부에 관한 재판



4. 배당

1) 매각대금 배당
ⓐ 매수인으로부터 대금이 지급되면 집행법원은 반드시 배당절차를 진행
ⓑ 배당충당금액의 존재
- 대금지급기한이 지난 뒤부터 대금의 지급, 충당 시까지의 연 20%의 지연이자
- 매각허가결정에 대한 항고기각
- 취하 시에 돌려받지 못하는 보증공탁금
- 재매각 시 종전매수인의 매수보증금 등

2) 절차
ⓐ 배당기일의 지정과 계산서 제출 최고
ⓑ 배당표 작성 및 이의신청
ⓒ 배당의 실시와 공탁
- 배당액을 공탁하여 배당절차를 완결하는 경우
# 정지조건이나 불확정기한부 채권
# 가압류채권
# 일시집행정지 문서의 제출
# 배당이의의 소를 받은 채권자의 채권
# 저당권설정등기의 가등기
# 배당기일에 불출석한 채권자의 채권

3) 배당받을 수 있는 채권자
ⓐ 경매신청권자와 이중압류채권자
ⓑ 배당요구의 종기까지 배당요구한 채권자
ⓒ 첫 경매 개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자
ⓓ 우선변제청구권으로써 첫 경매개시결정 전에 등기되고 매각으로 소멸하는 권리를 가진 채권자

4) 배당이의의 소
ⓐ 배당표에 대해 이의를 진술한 채무자나 채권자가 이의를 관철하기 위해 배당표의 변경을 구하는 소
ⓑ 실체상 이유로만은 제기할 수 있고 절차상의 이유로는 제기 불가



5. 강제관리

1) 의의
ⓐ 채무자 소유의 부동산으로부터 발생하는 과실 등의 수익을 압류하고 관리인으로 하여금 그 수익을 추심하여 변제에 충당
ⓑ 강제경매보다 강제관리로 얻는 효용이 크다고 느껴지는 경우 활용
- 목적 부동산의 가격이 오를 가능성이 있는 경우
- 빌딩이나 아파트 등과 같이 매각보다 임대료를 통한 고수익이 예상될 때
- 선순위채권자들의 존재로 인하여 부동산의 매각대금으로 집행상의 실익이 없을 때

2) 강제관리 대
ⓐ 채무자 소유의 부동산으로 현재 수익창출 가능한 것

3) 배당
ⓐ 관리인 배당 : 수익에서 조세 기타 공과금을 제한 후 관리비용을 변제하고 난 금액을 채권자에게 지급

ⓑ 법원 배당 : 배당협의가 이뤄지지 않은 경우 관리인은 그 사유를 법원에 신고