저당권

1. 의미

1) 의의
ⓐ 저당권자는 채무자 또는 제3자가 점유를 이전하지 아니하고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대하여 다른 채권자보다 자기채권의 우선
변제를 받을 권리가 있다.

2) 근대저당권의 특질
ⓐ 특정의 원칙 : 현존, 특정의 목적물 위에 성립
ⓑ 공시의 원칙 : 등기, 등록에 의한 공시
ⓒ 순위확정의 원칙 : 등기의 선후에 따라 순위가 정해지고, 선순위가 소멸하여도 순위에 변화 없음
ⓓ 독립의 원칙 : 공시되지 않은 채권의 하자에 의한 영향 없음
ⓔ 유통성의 확보 : 저당권의 증권화

3) 국내 저당제도
ⓐ 특정의 원칙, 공시원 원칙만 채택
ⓑ 순위확정 대신 순위승진 원칙 채택



2. 성립

1) 저당권 설정계약의 당사자 존재

2) 저당권의 설정등기
ⓐ 저당권 효력 발생요건으로써의 등기

3) 저당권의 객체
ⓐ 부동산, 지상권, 전세권
ⓑ 입목법상 입목, 공장재단, 광업재단
ⓒ 자동차, 항공기, 선박, 중기
ⓓ 광업권, 어업권

4) 피담보채권
ⓐ 실행시기에 금전채권으로 변할 수 있으면 금전채권에 한하지 않고 가능
ⓑ 채권의 일부, 수개의 채권에 대해 설정 가능
ⓒ 장래 특정채권, 장래 불특정채권을 담보하는 근저당도 가능



3. 효력

1) 저당권 효력 범위
ⓐ 등기 필요 : 원본, 이자
ⓑ 등기 불필요 : 지연배상, 저당권실행비용
ⓒ 목적물의 범위
- 설정 전후를 불문하고 부합물, 종물에 영향 미침
- 원칙적으로 과실에는 미치지 아니하나, 저당부동산에 대한 압류 후에는 미침
- 저당 토지 위의 건물에 대한 일괄경매권
- 물상대위의 객체는 대표물에 대한 목적물소유자의 청구권이므로 물상대위권을 행사하려면 저당권자가 이 청구권을 지급 또는 인도
전에 압류하여야 가능

2) 우선변제적 효력
ⓐ 저당권 실행에 의한 변제
ⓑ 일반채권자로서 일반 재산으로부터의 변제
ⓒ 저당권자의 우선적 순위
- 일반채권자에 대해서는 언제나 우선
- 전세권자와 최우선순위의 저당권과의 등기의 선후에 따름
- 수개의 저당권 간에는 등기의 선후로 결정
- 저당목적물에 부과된 국세는 저당권에 우선

3) 저당권과 용익물권
ⓐ 저당권 설정 전 존재한 용익물권 : 저당권이 실행되도 용익물권은 비소멸
ⓑ 저당권 설정 후의 용익물권 : 저당권 실행으로 용익물권 소멸
ⓒ 수개의 저당권과 용익물권 : 선순위 저당권과 용익물권과의 선후관계로 결정

4) 법정지상권
ⓐ 성립(강행규정)
- 저당권 설정 때부터 토지 위에 건물이 존재
- 저당권 설정 때부터 토지와 건물이 동일한 소유자에게 속할 것
- 토지와 건물의 어느 한쪽이나 양자 위에 저당권 설정
- 경매로 인해 소유자가 달라질 것
ⓑ 경매로 토지나 그 지상건물의 소유권이 경락인에게 이전되는 때
ⓒ 건물소유자에게 그 건물소유를 위한 지상권이 법률상 인정
ⓓ 법정지상권의 범위는 건물로써 이용하는데 필요한 한도 내에서 대지 이외의 부분에도 미침
ⓔ 지료는 당사자의 협의 또는 법원에 의해 결정

5) 저당권 침해에 대한 보호수단
ⓐ 물권적 청구권
ⓑ 손해배상청구권
ⓒ 담보물의 보충청구권
ⓓ 기한의 이익상실



4. 처분 및 소멸

1) 저당권 처분
ⓐ 양도, 질권 설정 가능
ⓑ 피담보채권과 분리하여 양도, 담보 제공 불가

2) 저당권 소멸
ⓐ 물권 일반 소멸원인과 담보물권 공통의 소멸사유로 소멸
ⓑ 피담보채권의 소멸시효, 지상권과 전세권을 목적으로 한 경우는 지상권, 전세권의 소멸로 저당권도 소멸



5. 기타 저당권

1) 공동저당
ⓐ 동일한 채권의 담보로 수개의 부동산 위에 설정된 저당권
ⓑ 각 부동산마다 1개의 저당권 성립
ⓒ 실행
- 동시배당 : 각 부동산의 경매대가에 비례하여 배당
- 이시배당 : 선순위 저당권자가 일부 부동산에서 채권 전부를 변제 받는 경우

2) 근저당
ⓐ 계속적 거래관계로부터 발생하는 불특정 다수의 채권을 장래의 결산기에 일정한 한도액까지 담보하는 저당권
ⓑ 채권최고액과 기본계약을 존하고 존속기간을 자유로 하여 근저당 설정
ⓒ 피담보채권의 범위 : 일반 저당권과 동일하나 지연배상은 1년 분에 한하지 않고 전부 담보 가능
ⓓ 피담보채권이 양도되면 근저당권도 양도

ⓔ 피담보채권이 확정되면 근저당권은 보통저당권으로 변하여 보통저당권의 실행절차에 의해 실행