부동산명의신탁의 법률관계

1. 의의

 1) 부동산명의신탁
  ⓐ 등기의 명의는 명의수탁자 앞으로 하되, 대내적으로는 실권리자가 관리․수익․처분 등 소유권을 갖는 것
  ⓑ 실제에 있어 명의신탁제도가 적법하고 정당하게 이용되는 경우는 매우 드물고, 조세포탈․법적 규제회피 등 불법목적에 이용되거나 적
      어도 재산은닉 등 실권리자의 편의에 따라 이용되고 있는 실정이 대다수

 2) 부동산실명법의 제정
  ⓐ 부동산물권에 관한 명의신탁을 금지하고, 명의신탁약정과 그에 따른 부동산물권변동을 무효
  ⓑ 부동산실명법상의 명의신탁의 법률관계와 부동산실명법의 적용을 받지 않는 명의신탁의 법률관계를 검토 필요



2. 부동산실명법의 적용범위

 1) 명의신탁약정
  ⓐ 부동산실명법의 대상
  ⓑ 부동산에 관한 소유권 기타 물권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리
      자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정이라 정의

 2) 명의신탁 유형
  ⓐ 원칙적인 형태로서 신탁자가 자기 소유의 부동산을 수탁자에게 신탁하는 경우
  ⓑ 신탁자가 제3자로부터 부동산을 매수하면서 매도인으로부터 곧바로 수탁자 앞으로 등기를 경료하는 경우
  ⓒ 신탁자가 수탁자와 명의신탁약정을 맺고 수탁자가 매매계약의 당사자가 되어 매도인과 매매계약을 체결한 후, 그 등기를 수탁자 앞으
      로 마치는 경우

 3) 부동산실명법상 명의신탁약정에 포함되지 않는 유형
  ⓐ 부동산실명법 제2조 1호 단서는 명의신탁약정에서 제외되는 3가지의 경우를 규정
  ⓑ 양도담보, 상호명의신탁 및 신탁법에 의한 신탁등기 등은 각기 고유한 경제적 기능을 지님
  ⓒ 부동산실명법이 금지하는 명의신탁약정에 포함되지 아니함을 명백히 함



3. 부동산실명법상 명의신탁의 법률관계

 1) 명의신탁약정의 채권적 효력
  ⓐ 신탁자, 수탁자 사이의 명의신탁약정은 무효
  ⓑ 신탁자가 수탁자에 대하여 명의신탁 약정의 이행을 구하는 권리는 불인정
  ⓒ 약정을 이행하지 아니한 경우에도 계약불이행에 따른 책임을 물을 수 없음
  ⓓ 신탁자의 해지권 행사나 이를 원인으로 한 원상회복청구 불인정

 2) 물권변동의 효력
  ⓐ 명의신탁약정에 따라 행하여진 등기에 의한 물권변동은 무효
  ⓑ 소유권을 보유하거나 사실상 취득한 자가 타인에게 명의신탁한 경우에는 소유권이 신탁자나 전 소유자에게 잔존
  ⓒ 계약명의신탁의 경우, 매도인이 명의신탁약정 사실을 모른 경우에는 부동산 물권변동이 유효

 3) 제3자에 대한 효력
  ⓐ 위와 같은 명의신탁약정과 등기의 무효는 제3자에게 대항 불가
  ⓑ 종래 판례와 같이 제3자의 선의․악의를 불문

 4) 명의신탁의 유형에 따른 법률관계
  ⓐ 양자간 등기명의신탁

   - 명의신탁약정상의 채권채무 : 신탁자와 수탁자의 명의신탁약정은 무효이므로 양자 간에는 계약관계가 존재하지 아니하게 되고, 신탁 

                                              자가 수탁자를 상대로 명의신탁 해지를 원인으로 하는 원상회복청구 불가 

   - 물권적청구권 : 수탁자 명의의 등기가 무효이므로 신탁자는 여전히 신탁부동산에 대한 소유권을 보유 

   - 신의칙 위반여부 : 강행법규에 위반한 신탁자가 이를 이유로 물권적 청구권을 행사하는 것이 신의칙에 반하는 것이 아닌가 문제될 여 

                               지가 있으나, 판례는 이러한 사정만으로는 신의칙에 위반되지 않는다고 봄 

   - 부당이득반환청구 

     # 원인무효인 등기명의의 부당이득 해당여부 : 물권행위의 유인성론에 의하면 수탁자는 처음부터 소유권을 갖지 않은 것이 되므로 소 

                                                                    유권은 부당이득의 대상이 되지 않는다. 다만 무효인 등기명의의 경우 하나의 재산적  

                                                                    이익으로 보아 부당이득반환의 대상이 된다고 할 것이다.  

     # 불법원인급여 여부 : 동법의 금지규정을 민법 제103조의 특별규정으로 이해하는 긍정설은 투기 등 반사회적 행위이면 무효로서 민법 

                                    제746조 본문이 적용되어 그 반환청구가 제한될 것이라고 한다. 반면 민법 제746조의 ‘불법’은 인격적 비난을 

                                    받아야 할 악이므로 사행행위나 투기 등은 민법 제103조에 해당할 뿐 제746조에는 해당하지 않는다는 견해 등   

                                    이 있다. 요컨대 단순히 강행법규에 위반하여 명의신탁약정을 하였다는 사실만으로는 불법원인급여라고 보기 

                                    어렵고, 다만 명의신탁에 이른 동기나 과정에 급부반환이 공서양속과 형평에 맞지 않을 만큼 반윤리적인 사유 

                                    가 있을 때에 한하여 불법원인급여에 해당한다고 볼 것이다. 

  ⓑ 3자간 등기명의신탁 

   - 계약의 타방당사자가 명의신탁사실을 알았던 경우 : 신탁자와 수탁자 사이의 명의신탁약정은 무효 

   - 계약의 타방당사자가 명의신탁사실을 몰랐던 경우 : 근저당권설정자는 수탁자에 대하여 등기말소를 구할 수 있고, 신탁자는 근저당권 

                                                                            설정계약에 따라 소유자에게 근저당권설정등기를 구하는 것이 가능 

  ⓒ 계약명의신탁 

   - 신탁자와 수탁자의 사이에는 어떠한 계약상 권리의무도 부존재 

   - 수탁자와 매도인 사이의 매매계약은 유효 

   - 신탁자와 매도인 사이에는 계약관계가 존재하지 아니하므로 신탁자는 매도인에 대해 등기이전을 구하거나 기타 매매계약상의 권리 

     행사 불가 

   - 상대방당사자가 명의신탁사실을 알지 못한 경우의 물권변동은 유효 

     # 매도인이 선의인 경우 : 매도인이 명의신탁사실을 모른 경우 수탁자 명의의 등기는 유효 

                                        문제는 신탁자가 수탁자에 대한 부당이득의 반환청구로서 부동산에 관한 소유권이전등기를 청구 여부 

                                        신탁자의 손실은 매매대금이므로 부당이득 반환으로서 소유권이전등기는 불허일 것 

     # 매도인이 악의인 경우 : 수탁자 명의의 등기는 무효이고, 부동산의 소유권은 그대로 매도인에게 잔존 

                                        매도인은 수탁자에게 매매계약의 무효로 인한 원상회복으로서 등기말소를 구하거나 소유권에 기하여 등기 

                                        말소를 구할 수 있고, 진정등기명의회복청구권에 기하여 이전등기를 구하는 것이 가능 

                                        수탁자는 매도인에게 같은 이유에서 이미 지급한 매매대금의 반환을 구할 수 있고, 신탁자는 수탁자에게 부 

                                        당이득반환청구를 하거나 수탁자를 대위하여 매도인에 대하여 매매대금 상당의 부당이득 반환청구권을 행사

 5) 제3자에 대한 효력 

  ⓐ 악의의 제3자 포함여부  

   - 부동산실명법은 종전 판례에서 인정한 것보다 신탁자를 보호할 이유가 없고, 명의신탁의 사법상 위치를 불안하게 함 

   - 명의신탁 제도이용을 억제하며, 신탁자의 유책성이 악의의 제3자보다 더 크다는 이유에서 제3자의 선의, 악의 불문 

  ⓑ 제3자의 범위  

   - 통상 제3자라 함은 수탁자가 소유자임을 기초로 그와의 사이에 새로운 이해관계를 맺는 자 또는 수탁자로부터 거래행위를 통하여 부 

      동산 자체 또는 부동산에 관한 권리를 취득한 자 

   - 종전 판례와 같이 수탁자를 대외적으로 완전한 소유권자로 보는 것이 타당 

  ⓒ 대항하지 못함의 의미 

   - 제3자는 수탁자와의 사이에 이루어진 법률관계의 유효를 주장하는 것이 가능 

   - 제3자 명의의 소유권이전등기는 유효하고, 그 소유권이전등기의 말소를 구하는 것은 비허용 

  ⓓ 불법행위책임  

   - 수탁자의 처분행위가 위법성이 있느냐의 문제와 신탁자 또는 매도인에게 손해가 발생하였느냐로 나누어 생각 

     # 양자간 등기명의신탁의 경우에는 신탁자에게 위법 

     # 삼자간 등기명의신탁의 경우에는 부동산 소유권은 매도인에게 있으므로 매도인에 대한 위법행위 

     # 계약명의신탁에 있어 매도인이 악의인 경우에는 소유권이 매도인에게 귀속되므로 수탁자의 처분행위는 매도인에게 위법행위가 되 

        나, 매도인에게는 손해가 발생하였다고 할 수 없다. 한편 매도인이 선의인 경우에는 수탁자가 소유권을 적법하게 취득하므로 수탁자 

        의 제3자에 대한 처분행위는 아무런 위법행위를 구성하지 못함 

  ⓔ 제3자의 적극가담행위 

   - 제3자가 수탁자의 배신행위에 적극 가담한 경우에는 수탁자와 제3자간의 계약이 반사회질서에 해당하여 무효 

   - 신탁자는 수탁자를 대위하여 제3자 명의의 등기말소를 구하는 것이 가능 

   - 부동산실명법 아래에서도 제3자가 수탁자의 불법행위에 적극가담한 경우에는 반사회질서 행위로서 무효라고 할 것 

 6) 부동산실명법의 적용을 받지 않는 명의신탁의 법률관계 

  ⓐ 종중 및 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우에는 조세포탈, 강제집행의 면탈, 법령상 제한회피를 목적으로 하지 않는 경 

      우에 한하여 부동산실명법의 규정을 비적용 

  ⓑ 이 경우에는 종래 판례이론이 적용 

 

 

 

4. 종합 

 

  ⓐ 명의신탁제도에 관해서는 유익성보다는 불법성과 부당성이 더욱 강조되어 왔으며, 그러한 전제하에 부동산실명법이 제정 

  ⓑ 부동산실명법이 그 충동적 생성동기를 여과시키지 못한 채 제정됨으로써 그 내용까지도 지나치게 급진적이고 1회적